Арбитражная практика по аренде земель

Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по спорам, связанным с применением земельного законодательства Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по спорам, связанным с применением земельного законодательства 26 сентября 2016 Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по спорам, связанным с применением земельного законодательства 1. При определении периода неосновательного обогащения следует учитывать, что обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного договора, сохраняется у арендатора до государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок. Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью далее - департамент обратился в арбитражный суд с иском с учетом уточнений заявленных требований к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, пени за просрочку арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами и неосновательного обогащения, составляющего плату за фактическое использование спорного земельного участка. Решением суда требования департамента удовлетворены. Судебный акт мотивирован наличием установленной статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязанности ответчика оплачивать фактическое использование арендуемого земельного участка, в том числе после прекращения арендных отношений и до государственной регистрации права собственности на него.

Содержание:

• Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором аренды
• ВС защитил права собственников зданий на земле, которую они не могут приобрести из-за ограничений
• Судебная практика по земельным отношениям
• Судебная практика по аренде имущества

Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором аренды

Договор аренды Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора Афанасьева Е. Анализ судебной практики по арбитражным спорам, вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права пользования арендатора Афанасьева Е. Дата размещения статьи: 12. Наиболее распространенным спором, связанным как с нарушением права собственности арендодателя, так и с нарушением права пользования арендатора, является спор, связанный с устранением препятствий в пользовании земельным участком, являющийся предметом договора аренды.

С данным исковым заявлением может обратиться как арендодатель, так и арендатор, указав основания, выраженные в действии или бездействии другой стороны, которые препятствуют другой стороне реализовывать свое право владения, пользования и распоряжения земельным участком. Если исходить из буквального содержания ст. Однако судебная практика демонстрирует признание права на негаторный иск за широким кругом субъектов. В соответствии со ст.

Из буквального содержания ст. Вместе с тем право на иск признается и в ситуациях, когда фактическое обладание или физический контроль над вещью со стороны собственника не всегда очевидны.

Одной из самых сложных категорий дел, вытекающих из договора аренды земельного участка населенного пункта, находящегося в федеральной или муниципальной собственности, заключенный с юридическим лицом, является категория дел, связанных с оспариванием сделок, то есть оспаривание договора аренды. Сложность данной категории дел заключается в обосновании своих требований как с точки зрения закона, так и с простого описания обстоятельств, которыми нарушены права той или иной стороны.

ГК РФ предусматривает возможность признать любую сделку ничтожной, так как заключенный договор аренды земельного участка населенного пункта, находящегося в федеральной или муниципальной собственности с юридическим лицом, является сделкой, то по смыслу ГК РФ данную сделку также можно признать ничтожной в целом или признать ничтожными отдельные пункты договора аренды.

Помимо признания недействительным самого договора, еще есть возможность оспорить саму процедуру его заключения, например, результаты аукциона. Данный способ защиты своих прав предусмотрен законодательством Российской Федерации. Таким образом, восстановить нарушенное право можно еще до того, как земельный участок перейдет во временное пользование и владение арендатору на основании заключенного договора аренды.

На основании данного решения исковые требования были удовлетворены. Судом был признан недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка.

Суд принимал данное решение, исходя из того, что указанный земельный участок не мог быть предметом проведения аукциона, более того, при организации и проведении самого аукциона организатором допущены существенные нарушения его проведения, выразившиеся в указании в аукционной документации недостоверных сведений о предмете аукциона и порядке его проведения. Спорный земельный участок не мог быть предметом проведения аукциона, потому что истец имел право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Истец подал заявление о заключении договора аренды, а уполномоченный орган, получив заявление истца о заключении договора аренды, не рассмотрев его по существу, в нарушение норм права не позволили истцу реализовать его право на заключение договора аренды спорных земельных участков без проведения торгов. Таким образом, нарушена ст.

Исходя из анализа обстоятельств данного дела, можно плавно перейти еще к одной часто встречающейся категории споров, связанных с защитой нарушенного права на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок. Статья 621 ГК РФ закрепляет: "Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок" ст. При реализации арендатором данного права могут возникать судебные споры по вопросу нарушения данного права со стороны арендодателя.

Судебная практика по данным делам неоднозначна. Данным решением исковые требования были удовлетворены. Главным основанием для вынесения такого решения послужило то, что на арендуемом обществом земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Признаки самовольной постройки в отношении объекта незавершенного строительства в порядке ст. Истец имеет разрешение на строительство, и общество обладает правом на завершение строительства объекта недвижимости.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, в материалы дела не представлено, как и доказательств того, что истец не использует участок для предоставленных целей.

Еще одна категория споров, которая выявлена автором при изучении арбитражной практики, связана с расторжением договора аренды, обязании освободить и вернуть земельный участок, либо о признании договора субаренды земельного участка недействительным, о взыскании неосновательного обогащения. При рассмотрении данных споров арбитражные суды Российской Федерации исходят из того, чем вызвано нарушение право истца, какими доказательствами это подтверждается.

Так, например, при рассмотрении спора, инициированного арендодателем, который требует арендатора освободить земельный участок по основанию, что ответчик производственную деятельность на арендуемом земельном участке не осуществляет, а фактически передал участок в субаренду другому лицу, которое использует его не по целевому назначению.

Рассматривая заявленные исковые требования, судом установлено, что истцом в материалы дела не представлено достаточных доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что осуществляемая на спорных земельных участках деятельность приводит к ухудшению экологической обстановки. Кроме того, судом также установлено, что на момент рассмотрения дела арендатор устранил допущенные нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, участки возвращены, проведены работы по рекультивации, договоры субаренды прекратили свое действие.

Право сдачи земельного участка в субаренду в настоящем случае является безусловным, не зависит от согласия либо несогласия истца ст.

Доказывая свою заинтересованность в оспаривании сделки, истец должен подтвердить, что удовлетворение исковых требований приведет к восстановлению нарушенных сделкой прав или устранению состояния правовой неопределенности в отношении затрагиваемых прав истца.

N 289-О-О следует, что заинтересованным согласно ст. Проанализировав доводы, приведенные в обоснование заинтересованности в оспаривании сделки, суд пришел к выводу, что договоры субаренды земельного участка не могут быть признаны недействительными, поскольку права и интересы истца не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности сделки.

В качестве правового основания признания сделки недействительной недостаточно того, что истец указывает на нарушение при ее заключении требований гражданского законодательства, а именно ст. В соответствии с п. В силу ст. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Судами отмечается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ст.

Принцип свободы договора является фундаментальным частноправовым принципом, основополагающим началом для организации современного рыночного оборота, его ограничения могут быть допущены лишь в крайних случаях в целях защиты интересов и экономических ожиданий третьих лиц, слабой стороны договора потребителей , основ правопорядка или нравственности или интересов общества в целом.

Если договоры субаренды подписаны сторонами без возражений и замечаний, условия договоров субаренды исполнены сторонами в срок, указанный в договоре, в полном объеме, без каких-либо замечаний, то они не могут быть признаны недействительными в судебном порядке. ГК РФ закрепляет право не только признать договор недействительным, но еще и предусматривает право истца обратиться в суд с исковым требованием о признании такого договора прекращенным или прекратившим свое действие.

Суд данные исковые требования удовлетворил, мотивировав свое решение следующим, так как истец направил ответчику уведомление об отказе от договора, то есть после истечения срока действия договора.

По окончании срока действия договора аренды имущество со стороны истца арендатора ответчику арендодателю не возвращено и продолжало находиться в пользовании арендатора, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии у арендодателя возражений против продления договорных отношений на момент окончания срока действия договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Суд отметил, что согласно п. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда п.

Таким образом, учитывая получение ответчиком уведомления истца об отказе от договора, судом определено, что в данном случае договор аренды, возобновленный ранее на неопределенный срок, прекратил свое действие по истечении трехмесячного срока с момента уведомления.

При реализации права на односторонний отказ от договора законодательство не предусматривает процедуры предложения подписания в досудебном порядке соглашения о расторжении договора.

В очередном обзоре судебной практики - споры, связанные с землей и ее использованием. Такие дела занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают различные стороны отношений в бизнесе - аренда, купля-продажа и производство. Постановление администрации района не прекращает договор аренды земли Постановление района об изъятии земельного участка у арендатора само по себе не является основанием для прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.

ВС защитил права собственников зданий на земле, которую они не могут приобрести из-за ограничений

Никифорова Е. В Гражданском кодексе четко и ясно прописано: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при условии, конечно же, что он составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами статья 651 ГК РФ. Исходя из норм названной статьи, прослеживается очевидная связь с таким элементом договора, как срок. Если он до года пусть даже немного недотягивает, тогда регистрация не требуется. И этим, надо сказать, активно пользуются участники гражданских правоотношений, заключая договор, скажем, на 11 месяцев с условием, что по их истечении соглашение продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об обратном. Впрочем, указывать в договоре какую-то конкретную дату не обязательно. Если срок сторонами не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как гласят общие правила об аренде пункт 2 статьи 610 ГК РФ.

Судебная практика по земельным отношениям

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением. Основные положения об аренде зданий и сооружений I. Основные положения об аренде зданий и сооружений По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации. Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды - здания или сооружения, как отдельно стоящих объектов недвижимости, отличающихся фундаментальной прочной привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитанных на длительный срок эксплуатации, имеющих целевое назначение. Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете об объекте аренды - данные, позволяющие определенно установить идентифицировать арендуемое имущество, и о размере арендной платы пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме пункт 1 статьи 609 ГК РФ. При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами пункт 1 статьи 651 ГК РФ.

По мнению одного из них, определение ВС устраняет правовую неопределенность относительно размера арендной платы за земельный участок. Другой эксперт считает, что Суд фактически приравнял арендаторов ограниченной в обороте земли к собственникам иных участков в части определения размера платы за землю. Суды поддержали отказ муниципалитета пересматривать арендные платежи В конце августа 2005 г. Договор аренды сроком действия до 1 сентября 2054 г. Размер арендных платежей был определен в соответствии с региональным законом о регулировании земельных отношений в Московской области от 7 июня 1996 г. Соглашение также было зарегистрировано. Новый арендатор возвел на участке нежилое здание, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал на него право собственности. Администрация муниципального образования отказала в удовлетворении данного заявления, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автодороги федерального значения. Как указал суд в своем решении, спорный земельный участок входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения — автотранспортной развязки, вследствие чего он ограничен в обороте подп.

Судебная практика по аренде имущества

.

.

.

.

.

.

.

.