Предварительный договор по передаче недвижимого имущества

О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества. Свободная трибуна Евгений Алексеевич Суханов зав. Ломоносова, профессор, доктор юридических наук Предварительный договор представляет собой организационное соглашение, не влияющее на правовой режим имущества, которое будет предметом основного договора. В связи с этим заключение предварительного договора по поводу чужого, будущего или иного имущества, на которое сторона не обладает необходимым юридическим титулом, не влечет его недействительность.

Содержание:

• ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ПРАВОВЫЕ И НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
• Предварительный договор по недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем
• О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ПРАВОВЫЕ И НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 023 Предварительный договор

При заключении предварительного договора необходимо учитывать, что его предметом является обязанность заключить основной договор, таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора. Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора.

В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий например, цены влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре. Если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон п. Смысл заключения предварительного договора состоит в необходимости установления правовой связи предварительного обязательства между сторонами будущего основного договора, когда невозможно его немедленное заключение. Приводимый в качестве примера договор отличается тем, что он в соответствии с действующим законодательством требует обязательной государственной регистрации, а значит, предоставления в момент его заключения правоустанавливающих документов.

В результате может быть смоделирована ситуация, когда договор не может быть заключен до того, как продавец приобретет на составляющую его предмет недвижимость право, надлежащим образом оформленное в частности, невозможность для наследника получить соответствующий документ на строение до истечения установленного срока принятия наследства. В таком случае регистрация договора не может быть осуществлена, а в ее отсутствие он лишен юридической силы.

Необходимо также учитывать, что право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества. Нет единого ответа на вопрос: как следует квалифицировать договор долевого строительства жилья: как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор? Стороны обязуются в дальнейшем, по истечении срока действия контракта, заключить договор купли-продажи квартиры. Ее цена является фиксированной и зависит как от параметров заказанной квартиры, так и от срока действия контракта.

Договор-документ один. Договоров-соглашений несколько: а купли-продажи; б кредитный договор; в ипотеки. Появление таких договоров как документов нередко вызывает настороженное отношение. На самом деле ничего страшного в этом нет. А такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Поэтому все упомянутые договоры-соглашения заключаются одновременно путем фиксации их условий в одном договоре-документе. Данные договоры-соглашения суть двусторонние сделки.

В силу ст. В соответствии со ст. Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия.

Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из изложенного можно сделать следующий вывод. В силу п. По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным. Кроме того, при заключении договора о приобретении квартиры с рассрочкой платежа требования, установленные ст.

Это обстоятельство также позволяет констатировать, что данный вид гражданско-правовых отношений не может быть квалифицирован как отношения сторон в предварительном договоре. В то же время лица, желающие заключить договор продажи недвижимого имущества, часто заключают между собой предварительный договор.

Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора.

Форма предварительного договора Образцов предварительного договора не существует, так как формой для его составления является основной договор. В случае отсутствия основного договора соглашение оформляется в письменном виде. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Например, согласно подп. Договор, заключаемый в письменной форме путем составления одного документа, должен быть подписан сторонами п. Заключение предварительного договора в устной форме не допускается. Несоблюдение сторонами требований закона о форме предварительного договора влечет его недействительность, причем в силу императивного предписания нормами закона такой договор расценивается как ничтожная сделка.

Таким образом, норма, содержащаяся в п. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. А это значит, что в соответствии с п. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Недействительный предварительный договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его заключения.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Пример Хозяйственным судом были рассмотрены первоначальный и встречный иски. Во встречном исковом заявлении истец указывал на несоответствие формы предварительного договора купли-продажи магазина требованиям законодательства. В частности, в нарушение требований ст.

Обязанность регистрации предварительного договора купли-продажи недвижимости, по утверждению истца, вытекает из п. Поскольку договоры купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации, истец по встречному иску считает, что и предварительный договор должен быть зарегистрирован. Несоблюдение требования о государственной регистрации предварительного договора, по мнению истца, влечет его ничтожность.

Ответчик по встречному иску считает, что правило ст. Ответчик считает, что при заключении предварительного договора соблюдены все требования законодательства к его форме и содержанию: договор заключен в письменной форме, определены предмет договора, цена объекта купли-продажи, предусмотрена обязанность по государственной регистрации основного договора, а также другие условия, присущие договору купли-продажи недвижимости.

Кроме того, ответчиком было обращено внимание суда на отсутствие практики государственной регистрации предварительных договоров. Условие об обязанности зарегистрировать предварительный договор в органах государственной регистрации договор не содержит. В ходе судебного разбирательства представители сторон подтвердили, что государственная регистрация предварительного договора не производилась.

В то же время в соответствии с п. В силу требований части третьей п. Дополнительные требования для сделок с недвижимым имуществом закреплены в ст. Согласно части девятой п. На основании вышеизложенных норм законодательства суд пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.

Такая сделка считается ничтожной. Следовательно, предметы как предварительного, так и основного договора должны совпадать. В качестве предмета предварительного договора купли-продажи недвижимости не могут рассматриваться взаимные обязательства сторон по заключению договора в будущем.

Довод ответчика об отсутствии практики регистрации предварительных договоров не может повлиять на результаты рассмотрения встречного иска, так как отсутствие практики в конкретной организации государственной регистрации недвижимости не может свидетельствовать об отсутствии соответствующих требований законодательства. Из содержания п. По изложенным основаниям исковые требования истца по встречному иску об установлении факта ничтожности предварительного договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению.

В удовлетворении требования о понуждении к заключению договора купли-продажи отказано. Существенные условия предварительного договора Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из общих положений гражданского законодательства о договорах существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение часть вторая п. Поскольку для заключения договора необходимо согласовать все его существенные условия, важно определить, какие условия являются существенными для конкретного договора, которому предшествует заключение предварительного договора.

Без определения предмета нельзя заключить ни один договор. Конкретный предмет определяется конкретным договором. Например, в силу предписаний п. В предварительном договоре о заключении в будущем договора аренды стороны должны указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Для некоторых договоров существенные условия прямо указаны в законодательстве. Так, в силу предписаний п. Следует отметить, что существенными считаются и те условия договора, относительно которых должно быть достигнуто соглашение по предложению одной из сторон, хотя эти условия не составляют предмета договора и не признаны существенными по законодательству.

Такие условия представляют обычно интерес для одной из сторон. Например, по договору купли-продажи между продавцом и покупателем может быть достигнуто соглашение о передаче товара, соответствующего повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, установленными стандартами либо техническими условиями.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если он не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.

Срок заключения основного договора является, таким образом, существенным условием предварительного договора: он либо устанавливается сторонами, либо признается равным году в силу законодательного предписания, если стороны такой срок не определили. В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке.

В силу предписаний п. Рассматривая вопрос о понуждении уклоняющейся стороны заключить договор, хозяйственные суды должны проверять договоры в целом на предмет их соответствия законодательству, предлагая сторонам до вынесения решения устранить имеющиеся противоречия законодательству и другим условиям договора.

Если такое предложение суда не будет выполнено сторонами, то иск о понуждении заключить договор должен быть оставлен без удовлетворения, так как суд не вправе утверждать договор в редакции, противоречащей законодательству, поскольку сделка, не соответствующая требованиям законодательства, может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным ст.

Обратите внимание! Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Приведенный в ст.

Судом указанный срок восстановлению не подлежит, но это не значит, что стороны не вправе заключить основной договор после истечения предусмотренного договором или установленного законом срока.

Конечно же, могут, но условия предварительного договора являются в таком случае необязательными, поскольку с истечением указанных сроков предварительный договор прекратил свое действие.

По ходатайству ответчика производство по делу приостанавливалось до принятия решения по другому делу, рассматриваемому в порядке хозяйственного судопроизводства.

Какие требования предъявляет практика к форме предварительного договора? Иногда суды ошибочно расценивают государственную регистрацию договора как разновидность формы, в которую должна быть облечена сделка. Показателен следующий пример. Индивидуальный предприниматель на основании п. Возражения АО были аргументированы следующим образом.

Предварительный договор по недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем

В соответствии с п. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора п. В соответствии со ст. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор Позиции высших судов по ст. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме , установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски

Образцы предварительного договора У предварительного договора — говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земли, стороны сделки прибегают к заключению именно такого документа. Главное его достоинство — он позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по понятной цене. В настоящее время заключение таких договоров довольно распространенное явление. Хотя зачастую стороны сделки не уделяют ему особого внимания, что в дальнейшем может привести к плачевным результатам. Что такое предварительный договор? Статья 429.

Для формализации будущего намерения сторон совершить сделку с указанным имуществом нередко между ними заключается предварительный договор, в рамках которого производится приемка-передача указанного объекта недвижимости. Как правило, такой договор заключается в том случае, если одна из сторон полагает, что заключение основного договора в настоящее время невозможно или нецелесообразно. К примеру, нежилое помещение не готово к использованию по назначению и требуется провести необходимые работы по его достройке или ремонту или будущему продавцу необходимо подготовить правоустанавливающие документы.

.

.

.

.

.

.

.