Земля как объект сделок

ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Содержание:

• Земельный участок как объект природы и природный ресурс
• Земля как объект гражданских прав
• Земельное право России
• Земля как объект недвижимости: правовое регулирование земельных отношений
• Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
• Земля как объект сделок
• Вы точно человек?

Земельный участок как объект природы и природный ресурс

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как оформить право собственности на землю?

И далеко не всегда участники сделки в состоянии грамотно ее оформить. Сбор необходимых документов, заверение договоренности — все это отнимает у неподготовленного человека слишком много времени, отнимает силы, а нередко и деньги. Одно из направлений нашей деятельности — помощь клиентам в оформлении сделок с землей.

Мы возьмем на себя всю бумажную работу, оставив вам время для более важных дел. Особенности сделок с землей Сделки с землей могут быть связаны покупкой, продажей, дарением и другими действиями, производимыми с участком. Рассмотрим особенности наиболее часто встречающихся сделок с землей: Купля-продажа. Купить или продать можно как земельный участок, так и земельную долю пай.

При этом обязательной является государственная регистрация перехода права собственности. Стоит отметить, что объектом купли-продажи может быть только участок, который прошел государственный кадастровый учет. Процедура наследования происходит в несколько этапов. Для начала необходимо получить свидетельство о праве на наследство, после чего паспорт БТИ или кадастровый план, затем оформить право собственности на землю.

Справиться самостоятельно со всеми этими процедурами достаточно сложно, поэтому лучше обратиться за помощью к опытному специалисту. Эта процедура подразумевает безвозмездную передачу земельного участка или доли от одного лица другому. Важно отметить, что при оформлении сделки подобного рода необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием супруга дарителя на сделку. Если даром является имущество, находящееся в совместной собственности, необходимо добровольное согласие каждого из собственников.

Сделки с землей, связанные с залогом земельных участков или земельных долей, встречаются реже, и поэтому требуют более тщательной юридической проработки. Землю можно отдать в залог под кредит или обеспечить с ее помощью иные финансовые обязательства. Сделки данного типа специалисты считают наименее распространенными. Отмечается, что вместо мены нередко оформляется несколько сделок купли-продажи.

Ниже представлен материал для изучения. Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти.

Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком. К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Первым стал случай покупки земли гражданином у Совета народных депутатов с заключением договора в нотариальном порядке ст.

Вторым случаем, предусмотренным ЗК РСФСР, стало совершение последовательно двух сделок с земельным участком при продаже дома, расположенного на участке, находящемся в частной собственности гражданина: участок надлежало продать Совету народных депутатов по фиксированной цене, а Совет депутатов, в свою очередь, продавал его в собственность новому собственнику дома ст.

Совершение сделок с землей в этот период сдерживалось установленным Конституцией мораторием на совершение таких сделок. Признан утратившим силу Федеральным законом от 25. Был установлен десятилетний мораторий с момента бесплатного приобретения права собственности на земельный участок на совершение сделок с землей, в первую очередь ее купли-продажи, и пятилетний мораторий на отчуждение земли в случае приобретения земельного участка за плату.

Продажа земельных участков без соблюдения моратория допускалась только Советам народных депутатов. Крестьянским хозяйствам предоставлялось право залога земли в банках п. Этот Указ п. При этом было установлено, что отказа в приеме и регистрации заявки на приобретение продажу земельного участка приватизированного предприятия в собственность от собственников приватизированных предприятий не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г.

N 631, касавшихся перечня земель, приватизация которых была прямо запрещена. Приведенные нормы Указов и Постановлений Правительства вступали в противоречие с установленным в то время законодательством мораторием на сделки с землей. Признан утратившим силу Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г.

Поэтому 9 декабря 1992 г. Во всех остальных случаях сохранялось действие моратория. Сразу после внесения изменений в Конституцию был принят Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 года N 1767 вновь вернулся к приведенной выше конституционной формулировке и предусмотрел возможность любых собственников земельных участков свободно осуществлять их куплю-продажу.

Указом был также определен целый ряд сделок, которые можно было совершать с земельными участками, в число которых вошли купля-продажа, передача по наследству, дарение, залог, аренда, мена, а также передача земельного участка или его части в качестве взноса в уставные фонды капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

В Указе было четко закреплено, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости, а совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и положениями данного Указа.

Одним из важных концептуальных положений Указа стало положение о том, что государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей. Основной целью разработки рассматриваемых положений Указов Президента РФ было сближение правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости, а также правовых режимов отдельных объектов недвижимости для стимулирования развития рынка недвижимости.

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993 г. При этом особенности оборота земли, связанные с ее уникальным качеством основополагающего природного ресурса, закреплялись в земельном законодательстве Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По мнению Б. Уткина и Е. Сарьян, на момент принятия нового ЗК РФ существовали следующие способы приобретения земли в частную собственность по договорам купли-продажи - в результате: сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях городских и сельских поселений; продажи земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по нормативной кадастровой либо договорной цене выкуп арендованных земельных участков; земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в собственности; частей земельных участков, превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность, и др.

Поэтому нельзя утверждать, что только с принятием нового ЗК РФ были разрешены сделки с земельными участками. Роль нового Кодекса в регулировании этого института скорее состоит в том, что на основе обобщения практики совершения сделок с земельными участками, сложившейся за предшествующие принятию ЗК РФ 10 лет формирования нового земельного законодательства и, параллельно с ним, рынка земли, в ЗК РФ были обобщены особенности регулирования сделок с земельными участками по сравнению с общими нормами регулирования сделок с недвижимым имуществом, установленными гражданским законодательством.

Земля - на продажу? Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. В случае, когда государство выступает и как собственник земли, и как сторона по договору, государственное регулирование земельных отношений может в большей степени затрагивать вопросы внутрихозяйственной деятельности землепользователей, поскольку государство является собственником земли, устанавливает размеры арендной платы, сроки аренды и другие условия пользования государственной землей, обязательные для арендаторов и других пользователей.

Строго говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. Статья 36 Конституции РФ 1993 г.

Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками.

К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 г. Особенности же земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон.

Необходимо отметить при этом, что и для гражданского законодательства регулирование сделок с землей является относительно новым институтом, на практике применяющимся только в течение последнего десятилетия и требующим дальнейшего развития и совершенствования. Поэтому можно констатировать, что в гражданском и земельном законодательствах происходит становление и развитие этого института, причем это происходит путем устранения ряда противоречий в правовом регулировании и выявления на практике особенностей регулирования сделок именно в отношении земли.

N 20-ФЗ; от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ и от 11 апреля 2002 г. На наш взгляд, это расширительное толкование с применением положений ст. Новый ЗК РФ в ст. Более того, п. Положение ст. ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом ст. Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков.

Право частной собственности на землю. Наиболее ярким примером таких ограничений является установление в ст. Эта норма Земельного кодекса РФ также принята в развитие положений ст.

В первую очередь из оборота полностью изъяты земельные участки, занятые определенными объектами, находящимися в федеральной собственности, в том числе государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды; участки, занятые объектами организаций Федеральной службы безопасности и федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также рядом иных объектов, исчерпывающий перечень которых приведен в п.

Кроме того, ЗК РФ ограничил в обороте ряд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в пределах особо охраняемых природных территорий, не попавших в перечень участков, полностью изъятых из оборота, земельных участков из земель лесного фонда, из земель водного фонда, занятых находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами; участков, занятых особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленных для нужд связи, а также организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; и ряд других участков, исчерпывающий перечень которых закреплен в п.

Как видно из вышеперечисленных примеров, ограничения в обороте связаны в первую очередь с интересами в области безопасности государства, обеспечения единства его инфраструктуры, охраны окружающей среды. В качестве иллюстрации последнего тезиса можно привести пример об ограничении в обороте земельных участков, загрязненных опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшихся биогенному загрязнению, иных подвергшихся деградации земель.

К ограничениям прав субъектов земельных отношений на участие в обороте земельных участков можно отнести норму ч. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков.

Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества ст.

Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе.

Козырь, А. Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков ст. Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом.

Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации.

Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п.

Поэтому в соответствии со ст. Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ дает определение земельного участка, как части земной поверхности, имеющей характеристики, позволяющей ее идентифицировать в качестве индивидуально определенной вещи. К индивидуализирующим земельные участки характеристикам относятся: Технические характеристики — площадь и местоположение объекта, в том числе координаты его границ, а также качественные свойства участка описание поверхностного и подпочвенного слоев земли, ландшафта и топографические данные о нем; Экономические — цена земли: кадастровая необходима при расчете налогов на землю и рыночная используется при определении цены планируемой сделки с объектом ; Правовые характеристики — данные о правообладателе, форма и вид права на земельный участок, имеющиеся обременения, сведения о категории земель, на которых расположен участок, целевое назначение участка, разрешенные виды его использования. Следует особо подчеркнуть такую неотъемлемую характеристику земельного участка, как его кадастровый номер. Это индивидуальный номер участка, закрепляемый за ним Росреестром по результатам кадастрового учета и вносимый в ЕГРН.

Земля как объект гражданских прав

Принципы земельного права[ править править код ] Современная наука земельного права под принципами земельного права понимает основополагающие начала, на которых базируется правовое регулирование земельных отношений. В теории права принято деление правовых принципов по сфере масштабу действия на общеправовые, межотраслевые и отраслевые. Общеправовые принципы, действие которых в том числе распространяется и на земельные отношения, закреплены в Конституции РФ. Необходимо выделить следующие конституционные положения, которые являются основой для земельных правоотношений: конституционные положения, устанавливающие основы правового режима земли как природного объекта и природного ресурса ч. Межотраслевые принципы распространяют своё действие на две и более отрасли права, преимущественно смежные. Земельное право является комплексной отраслью права, сочетающей в себе публично-правовые и частноправовые начала и наиболее тесно соприкасающейся с гражданским и административным правом. В связи с этим следует выделить две наиболее существенные группы межотраслевых принципов: принципы, определяющие основы землепользования; принципы, определяющие основы управления и охраны земель.

Земельное право России

Введение к работе Актуальность темы исследования. Многовековая практика подтверждает, что главным источником жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. В настоящее время земельно-ресурсный потенциал России составляет 1,7 млрд. Российская Федерация, проводя реформы практически во всех сферах жизни российского общества, не могла обойти вниманием регулирование отношений, связанных с землей, поскольку земля есть основа жизни и деятельности людей. Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Совершение сделок с землей регулируется земельным законодательством сравнительно недавно.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Мы купили участок!! Как проверить объект? На чем сэкономить? Комфортная и безопасная сделка.

ЦНТИ Прогресс 199004, г. Санкт-Петербург, В. Средний пр. Рекомендации по сложным и спорным ситуациям, связанным с проблемами земельных отношений. Для кого для юристов, работающих в сфере земельных отношений, руководителей и специалистов землеустроительных отделов промышленных, строительных девелоперских предприятий. Предприятие как имущественный комплекс. Единый имущественный комплекс.

Земля как объект недвижимости: правовое регулирование земельных отношений

Окружающая природная среда состоит из взаимосвязанных и взаимообусловленных компонентов, важнейшим из которых является земля. Он может обозначать земной шар, нашу планету как космический объект и часть мирового пространства. Земля - основа жизни и деятельности человека, источник удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшее условие существования и воспроизводства постоянно сменяющих друг друга человеческих поколений. Как средство производства земля не может быть заменена другим, ибо недвижимое, строго локализованное средство производства и может быть использовано только в данном месте.

.

Регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

.

Земля как объект сделок

.

Вы точно человек?

.

.

.

.